VD-ord från årsredovisning 2025

Som en effekt av bland annat tidigare uthyrningar lyfte hyresintäkterna. Det är också ett kvitto på att vårt arbete med att ställa om såväl fastigheter som vår egen organisation lönar sig. I och med att utvecklingen av våra förädlingsprojekt fortsätter lägger vi dessutom grunden för framtida intjäning.

Mot slutet av 2025 började den konjunkturvändning som vi väntat på märkas av. I takt med att konsumenterna kände av reallöneförbättringarna började de också lätta något på plånböckerna, vilket i sin tur gjorde att företagen vågade fatta beslut om investeringar och nya lokaler. Det tycks också som att många aktörer börjat anpassa sig till osäkerheten i omvärlden, även om inledningen av 2026 kommit med nya utmaningar.

Första retailkontrakten i Knallerian

Inom Cernera kunde vi glädja oss åt de två första retailavtalen i Knallerian sedan vi tog över fastigheten. Både Maccas italienska koncept och Pondus märkeskläder kommer att tillföra något nytt till den klassiska handelsplatsen. Vi ingick också ett nytt hyresavtal med Nordic Wellness vars lokaler i Knallerian nu kommer att totalrenoveras. Dessutom fortsatte arbetet med att skapa nya och ändamålsenliga ytor för Praktiska gymnasiet enligt plan.

I väntan på bygglov för fasaden har vi hittills koncentrerat oss på interiörarbetena. I och med att bygglovet kom på plats i början av 2026 kan vi även påbörja arbetet med utsidan av huset. Planen är att de invändiga arbetena i huvudsak ska vara klara till sommaren, medan exteriörarbetena fortsätter ytterligare ett tag.

Full aktivitet på Navet

På vår andra stora förädlingsfastighet, Navet i Jönköping, fortsatte bygget av Eko Stormarknads nya lokaler. Samtidigt hälsade vi Securitas välkomna som första hyresgäster i den kontorsdel vi skapar i samband med vår utveckling av fastigheten.

Vi påbörjade även markarbetena för den nya kontors­parkeringen på Navet, vilken är en del i en större upp­strukturering av fastighetens parkeringsytor. Målet är att till hösten 2026 ha skapat en helt ny entré till området och
en uppdelning av ytorna utifrån om man är där för att handla, äta, arbeta eller bo på hotellet.

Gryende aktivitet i projektportföljen

I vår projektportfölj fortsatte detaljplanearbetena som tidigare. Förhoppningen är att kunna starta ännu någon detaljplan under 2026. Vi räknar också på möjligheterna att eventuellt kunna starta några av våra projekt innan året är slut. Detta kräver dock att konjunkturvändningen verkligen blir av och att det finns en förbättrad efterfrågan på nybyggda bostäder.

Uthyrning bidrar till tillväxt

Ekonomiskt kan vi konstatera att vårt uthyrningsarbete ger resultat i form av ökade hyresintäkter. Hyresintäkterna ökade under året med 19,5 procent till 94,4 mkr.

Resultatmässigt noterar vi visserligen en nedgång från 172,5 mkr till 40,6 mkr. Detta beror dock på att 2024 års resultat påverkades främst av stora värdeförändringar i fastighetsbeståndet till följd av omfattande uthyrningar och förvärv. Därtill hade vi under 2024 projektintäkter i samband med inflyttningar i två bostadsprojekt. Bland de positiva faktorerna under 2025 bör nämnas sänkta räntekostnader i takt med att de tidigare räntesänkningarna fick full effekt.

Stark intjäning i förvaltningsbeståndet

I ett längre perspektiv är det värt att notera intjänings­förmågan i vårt samlade förvaltningsbestånd. Inklusive förädlingsfastigheter och andelar i delägda fastigheter uppgår intjäningsförmågan till 158 mkr vid full uthyrning. Med hänsyn till nu tecknade och uppsagda hyreskontrakt är den årliga hyresintäkten 128 mkr, vilket, allt annat lika, skulle ge ett driftresultat på 95 mkr, motsvarande en överskottsgrad på 74 procent för räkenskapsåret 2027.

Efter förvaltnings- och administrationskostnader samt finans­netto skulle detta innebära ett förvaltningsresultat på 52 mkr och en förvaltningsmarginal på över 40 procent procent. Dessa siffror kommer dessutom att öka för varje ytterligare kvadratmeter vi hyr ut.

Här finns den verkliga potentialen i vår förvaltningsaffär – särskilt mot bakgrund av vår bevisade förmåga att hyra ut och utveckla lokaler i befintligt bestånd. Det är ganska enkelt att se vad det skulle innebära om vi fortsätter hyra ut i den takt vi hittills gjort. Med vårt arbetssätt blir vakanser en möjlighet.

Energieffektivisering ger dubbla resultat

Noterbart är att vi i fjärde kvartalet, trots ökade kontrakts­volymer, minskade våra fastighetskostnader från 9,2 mkr till 8,0 mkr. Detta är framför allt resultatet av de energiförbättrande åtgärder vi vidtagit i flera av våra fastigheter.

Sedan 2024 har vi en person anställd som är dedikerad till just energieffektivisering genom både investeringar i ny utrustning och löpande förbättringar. Utöver att minska kostnaderna för både oss själva och för våra kunder innebär detta att vi också minskar vårt klimatavtryck, vilket ligger i linje med de krav som kommer från såväl kunder och marknad som myndigheter och finansiärer.

Utsikter inför 2026

Sammantaget visar verksamhetens utveckling och de resultat vi presterar att hårt arbete lönar sig. Vi har under några år etablerat nya arbetssätt och utvecklat vår organisation för att möta en omvärld i ständig förändring. Det har inte gått av sig själv och det har krävt att alla varit beredda att gå den där extra milen. Därför är det väldigt tillfredsställande och glädjande att skörda frukterna.

Inför 2026 kommer vi förhoppningsvis även få viss hjälp av konjunkturen, vilket kommer skapa möjligheter att ytterligare öka takten i uthyrning samt att avsluta våra stora förädlings­projekt. Samtidigt har vi hela tiden örat mot marknaden för att kunna identifiera nya förvärv och affärer samt kanske, för första gången på länge, kunna byggstarta ett bostadsprojekt.

Oskar Malmén, vd Cernera